Location Longue ou Courte Durée ?

L’investissement locatif

Pour un investisseur locatif, le choix entre la location longue durée (LLD) ou location courte durée (LCD) doit être étudiée. Plusieurs facteurs rentrent en considération : le secteur; la gestion du bien ou encore la rentabilité.

Avant toute chose il faut savoir qu’à Dubaï l’eau et l’électricité sont gérés par un seul organisme appelé DEWA (Dubaï Electricity and Water Authority). Lorsqu’un bien est livré, le propriétaire va créer son compte auprès de cet établissement d’état. Son compte est lié à son bien, et il n’est substitué qu’à l’arrivée d’un locataire qui créera ou transférera son compte en le rattachant au bien loué.

Ce point est important car avoir un locataire longue durée (à l’année) dégage le propriétaire du paiement de ses factures d’eau et d’électricité. Le locataire transférera (ou créera en cas de première location) son compte au compte du bien. Mais pratiquer des locations courtes durées oblige le propriétaire à garder le compte DEWA et donc d’inclure dans ses locations l’eau et l’électricité dans son prévisionnel de rentabilité.

Location Longue Durée – immobilieradubai.com

Beaucoup d’investisseurs souhaitent acheter un bien et s’y rendre de temps en temps pendant les vacances. Malheureusement en pratique, mise à part entre deux locations longues durée, cela est plus compliqué. Car pendant une LLD on ne peut pas demander à son locataire qui y vit toute l’année d’aller se trouver un logement le temps de ses vacances. C’est une réalité qu’il faut intégrer. Sauf en LCD le compte DEWA étant déjà payé par le propriétaire, l’investisseur pourra jouir de son bien à sa guise pendant les périodes creuses.

Pourquoi l’investisseur achète un bien à Dubaï ?

C’est une question essentielle, pourquoi l’investisseur achète un bien à Dubaï ? S’agit il uniquement d’un placement en attente de rendement ? Auquel cas la location longue durée sera la solution optimale. S’il s’agit finalement d’un mélange investissement/plaisir alors la location courte durée sera privilégiée.

Mais dans sa réflexion l’investisseur devra également choisir un bien au maximum de rentabilité. Et l’emplacement en est déterminant.

Sur des secteurs touristiques des LCD seront bien plus rentable que des LLD. Par exemple dans des quartiers tels que Jumeirah Beach Résidence (bord de mer) , Marina, The Palm (la fameuse île artificielle) et Downtown (quartier de Burj Khalifa) sont pertinent pour des LCD.

Des quartiers moins connus mais recherché des résidents comme les Greens, les Hills, Jumeirah Lakes Tower ou MBR CITY peuvent être parfait pour des LLD. Ces zones sont éloignés des touristes et des inconvénients les accompagnant : bruit; bouchons; surpopulation.

Selon le secteur l’investisseur devra donc adapter sa stratégie de rentabilité.

La Location Courte Durée : une gestion active

Une autre différence majeure devra être soumis à réflexion, en cas de mise en LCD, il faudra meubler le bien. Il faut intégrer les risques de casses et de pannes à gérer.

Sur des locations longues, la caution passe de 5% à 10% pour un meublé, et cela peut s’avérer être une mauvaise idée pour attirer un locataire. A Dubaï l’achat de mobilier d’intérieur n’est pas onéreux en neuf, et beaucoup préfère acheter leurs meubles, sans risquer de perdre leur caution. Encore une réflexion à mener.

Enfin la gestion du bien sera totalement différente. En effet un investissement en LLD sera géré par une agence immobilière classique, bien entendu enregistrée auprès de la RERA, qui facturera 5% du montant annuel. Elle s’occupera des visites, remise des clés, état des lieux ect… Mais pour une LCD il faudra faire appel à une société de Conciergerie.

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Puisqu’en plus du check-in et checkout, il faudra faire nettoyer le bien et s’assurer que les draps soient toujours propres. Des consommables sanitaires et hygiènes seront à mettre à disposition des voyageurs. Un investissement rentable est un investissement entretenu. Une stratégie de communication autour de son bien et savoir se démarquer des autres LCD sera un atout majeur.

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