Location Longue ou Courte Durée ?

L’investissement locatif

Pour un investisseur locatif, le choix entre la location longue durée (LLD) ou location courte durée (LCD) doit être étudiée. Plusieurs facteurs rentrent en considération : le secteur; la gestion du bien ou encore la rentabilité.

Avant toute chose il faut savoir qu’à Dubaï l’eau et l’électricité sont gérés par un seul organisme appelé DEWA (Dubaï Electricity and Water Authority). Lorsqu’un bien est livré, le propriétaire va créer son compte auprès de cet établissement d’état. Son compte est lié à son bien, et il n’est substitué qu’à l’arrivée d’un locataire qui créera ou transférera son compte en le rattachant au bien loué.

Ce point est important car avoir un locataire longue durée (à l’année) dégage le propriétaire du paiement de ses factures d’eau et d’électricité. Le locataire transférera (ou créera en cas de première location) son compte au compte du bien. Mais pratiquer des locations courtes durées oblige le propriétaire à garder le compte DEWA et donc d’inclure dans ses locations l’eau et l’électricité dans son prévisionnel de rentabilité.

Location Longue Durée – immobilieradubai.com

Beaucoup d’investisseurs souhaitent acheter un bien et s’y rendre de temps en temps pendant les vacances. Malheureusement en pratique, mise à part entre deux locations longues durée, cela est plus compliqué. Car pendant une LLD on ne peut pas demander à son locataire qui y vit toute l’année d’aller se trouver un logement le temps de ses vacances. C’est une réalité qu’il faut intégrer. Sauf en LCD le compte DEWA étant déjà payé par le propriétaire, l’investisseur pourra jouir de son bien à sa guise pendant les périodes creuses.

Pourquoi l’investisseur achète un bien à Dubaï ?

C’est une question essentielle, pourquoi l’investisseur achète un bien à Dubaï ? S’agit il uniquement d’un placement en attente de rendement ? Auquel cas la location longue durée sera la solution optimale. S’il s’agit finalement d’un mélange investissement/plaisir alors la location courte durée sera privilégiée.

Mais dans sa réflexion l’investisseur devra également choisir un bien au maximum de rentabilité. Et l’emplacement en est déterminant.

Sur des secteurs touristiques des LCD seront bien plus rentable que des LLD. Par exemple dans des quartiers tels que Jumeirah Beach Résidence (bord de mer) , Marina, The Palm (la fameuse île artificielle) et Downtown (quartier de Burj Khalifa) sont pertinent pour des LCD.

Des quartiers moins connus mais recherché des résidents comme les Greens, les Hills, Jumeirah Lakes Tower ou MBR CITY peuvent être parfait pour des LLD. Ces zones sont éloignés des touristes et des inconvénients les accompagnant : bruit; bouchons; surpopulation.

Selon le secteur l’investisseur devra donc adapter sa stratégie de rentabilité.

La Location Courte Durée : une gestion active

Une autre différence majeure devra être soumis à réflexion, en cas de mise en LCD, il faudra meubler le bien. Il faut intégrer les risques de casses et de pannes à gérer.

Sur des locations longues, la caution passe de 5% à 10% pour un meublé, et cela peut s’avérer être une mauvaise idée pour attirer un locataire. A Dubaï l’achat de mobilier d’intérieur n’est pas onéreux en neuf, et beaucoup préfère acheter leurs meubles, sans risquer de perdre leur caution. Encore une réflexion à mener.

Enfin la gestion du bien sera totalement différente. En effet un investissement en LLD sera géré par une agence immobilière classique, bien entendu enregistrée auprès de la RERA, qui facturera 5% du montant annuel. Elle s’occupera des visites, remise des clés, état des lieux ect… Mais pour une LCD il faudra faire appel à une société de Conciergerie.

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Puisqu’en plus du check-in et checkout, il faudra faire nettoyer le bien et s’assurer que les draps soient toujours propres. Des consommables sanitaires et hygiènes seront à mettre à disposition des voyageurs. Un investissement rentable est un investissement entretenu. Une stratégie de communication autour de son bien et savoir se démarquer des autres LCD sera un atout majeur.

Si vous souhaitez avoir des conseils personnaliser pour votre futur investissement immobilier n’hésitez pas à nous contacter

Comment payer son appartement à Dubaï ?

Les banques traditionnelles très chères

Lorsque le bien est réservé et qu’il faut respecter le « payment plan », la question des virements internationaux vient à se poser. Naturellement on peut se tourner vers sa banque traditionnelle et leur demander leur tarif. Et il apparaît rapidement que leur frais sont exorbitant.

Pourquoi TransferWise ?

TransferWise est une société britannique accréditée par les autorités financières. Ils proposent d’effectuer des transferts d’argent à l’international pour un minimum de frais. Leurs services sont de plus en plus populaires, car ils mettent à disposition une plateforme très simple d’utilisation.

TransferWise, comment ça marche ?

TransferWise propose des taux de change très proches du taux du marché pour de nombreuses devises.

Le principe est simple, vous transférez les fonds sur le compte bancaire de TransferWise (en rajoutant leurs coordonnées bancaires en tant que bénéficiaire depuis votre compte émetteur), puis une fois les fonds reçus, ils les transfèrent sur votre compte de réception.

La compagnie propose trois formules pour répondre à vos besoins de transfert d’argent vers les Emirats Arabes Unis : 

transferwise – immobilieradubai.com

Quelle formule choisir ?

Vous pouvez choisir la formule de transfert à faible coût. Elle vous permet d’économiser le plus possible en passant par le virement bancaire. Les frais dépendront de votre montant envoyé. Si vous n’êtes pas pressé cette solution apparaîtra comme la plus économique.

La formule de transferts faciles et rapides et quant elle conçue pour que vous puissiez transférer votre argent le plus rapidement possible. Elle fonctionne par le biais d’Apple pay, Android Pay ou votre carte de débit/crédit. Cette option est cependant légèrement plus couteuse ! Donc prenez le temps de préparer vos “payment plan”.

Bien entendu il est possible d’utiliser TranserWise pour des virements internationaux pour raisons personnelles, comme aider un proche à l’étranger ou acheter des marchandises.

FCA – immobilieradubai.com

Nous conseillons à nos clients d’utiliser cette plate-forme, car elle est régulée (FCA – Financial Conduct Authority) qui est l’organisme de régulation des marché anglais. L’équivalent français de l’AMF, l’Autorité des Marchés Français.

Si vous souhaitez investir et avoir des conseils n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact pour définir votre projet d’investissement à Dubaï

Investir dans une chambre d’hôtel à Dubaï

Souvent le mot « unique »pour un projet est utilisé avec exagération dans un but marketing. Mais le projet hôtelier « ROVE CITY WALK » a des particularités qui le rendent légitime à ce qualificatif. Petites explications pour ceux qui souhaitent investir à Dubaï…

ROVE CITY WALK – immobilieradubai.com

Le projet est un Joint Venture (ou co-promotion) entre Meraas (Propriétaire du terrain) et Emaar (Dévelopeur et exploitant du building) qui se situe à City Walk. Ce qu’il a d’unique est qu’il s’agit du seul projets immobiliers à Dubaï Jumeirah qui bénéficie du statut freehold (propriétaire à 100% à vie) et ouvert à toutes les nationalités en termes d’acheteurs. Le quartier de Jumeirah se découpe en 2 zones pour les potentiels investisseurs immobiliers. D’un côté, la zone qui est ouvert aux étrangers en freehold, comme Jumeirah Beach Résidence et The Palm. Et de l’autre côté, il y a toute une zone de Burj Arab allant jusqu’à Bur Dubaï, soit une grande partie du littoral, qui est réservé aux résidents UAE. Il est possible d’y louer un appartement ou villa, mais IMPOSSIBLE d’y acheter un bien. Pourtant c’est dans cette zone que ce situe le projet ROVE CITY WALK. La chaine d’Hotel Rove fait partie du groupe Emaar Hospitality Management, et il propose des hôtels 3 étoiles « trendy et jeunes ». Ce qui apporte une vraie alternative en comblant un marché qui proposait jusqu’alors que des hôtels de luxes (4 et 5 étoiles) et des hôtels bas de gamme situées majoritairement dans des quartiers peu attractifs (Barsha, Deira, Bur dubai etc…).

Une opportunité d’être partenaire Emaar

Le Rove City walk est le seul mis en vente. Les autres restent sous la coupe d’EHM et ne seraient vendus que lors d’un achat de l’immeuble entier. Uniquement des grandes chaînes d’hôtel ou des groupements d’investisseur à fort capitaux peuvent se positionner.

A l’achat du bien, l’heureux acquéreur signe un contrat de 30 ans avec EHM, ce qui garantit que le building sera managé par une entité de renom. Toutefois, il y a des clauses d’exclusivité qui empêche de louer soi-même le bien sur le marché secondaire(Airbnb).

ROVE CITY WALK – immobilieradubai.com

L’hôtel ne compote que des chambres (pas d’appart-hotel ce qui est un plus). Toutes les chambres sont les mêmes à quelques Sqft près. Ce qui différencie les prix est la vue offerte. Aujourd’hui la vue sur la skyline de Downtown est belle mais des tours sont prévus sur le long de Sheikh Zayed Road coté Jumeirah donc il faut mieux privilégier une vue sur City Walk. 

L’immeuble offre 15/20 étages avec 34 chambres par étage. 

Les avantages du propriétaires :

– Il sera possible de bénéficier  jusqu’à 14 jours de résidence dans l’hotel par an (dans une des chambres mais pas forcément son lot) A noter que le temps résidé à l’hotel sera déduit des revenus hoteliers qui seront versés 

– Une revenu de 40% réalisé par l’hôtel sur les chambres uniquement. Les profits réalisés par les restaurants et bars ne figurent pas dans le deal.  Le paiement des gains se fera par trimestre.

– Une remise de 50% dans tous les restaurants de l’hôtel (en séjour ou non).

– Pas de frais annuels comme des charges de copropriétés – Pas de taxes ou de formalités administratives comme gérer l’eau, l’électricité, internet etc. 

Les chambres d’hôtels et les hôtels appartements sont considérés comme des biens commerciaux et sont assujettis à la TVA. Une fois le bien livré, il est possible de récupérer la TVA payée lors des appels de fonds et la réclamer sous forme de crédit de TVA (cela marche également pour les achats immobiliers en nom propre). 

Sur ce projet le revenu net espéré est de 5 à 8% par an. Avec tous les avantages qu’il existe dans l’immobilier à Dubaï, pas de taxe foncière, taxe d’habitation, taxe sur plus-value ect…

La livraison de l’hôtel est prévue pour le dernier trimestre 2021 soit entre Septembre et décembre 2021, avec des appels de fonds tous les trimestres de 10 à 15% du prix d’achat.

En plus d’une proximité de quelques minutes de Dubaï Mall, Burj Khalifa et Dubaï Downtown, l’un des autres avantages de ce projet est la proximité immédiate de la Coca Cola Arena de Dubaï. Il est vraisemblable que l’hôtel est un partenariat avec cet outil événementiel unique à Dubaï (https://www.coca-cola-arena.com/

En faisant confiance à immobilieradubai.com vous n’aurez pas de commission à nous verser, ce sera le promoteur qui le fera. Et tout aussi important, il sera possible sur ce projet de profiter de l’un de nos contacts chez Emaar et de se faire offrir les 4% de frais dû au Dubaï Land Department. 

Pour cela contactez-nous et nous étudierons le projet avec vous !

Comment résilier facilement ses contrats d’énergie, de box et d’habitation lors de votre déménagement à l’étranger ?

Vous déménagez bientôt à l’étranger ? Alors faites preuve d’organisation ! Fort heureusement, une installation dans un autre pays ne varie guère fondamentalement d’un déménagement en France, ou dans le pays dans lequel vous résidez actuellement. On vous en dit davantage dans cet article.

La résiliation et la nouvelle souscription de vos contrats d’énergie et de box Internet

Résilier son contrat d’énergie chez Total Direct Energie, EDF, Engie, etc

Si vous envisagez de vous installer à Dubaï ou une tout autre ville, il vous faudra résilier votre actuel contrat d’énergie. Si l’heure du déménagement est imminente, alors il sera important de s’y prendre le plus tôt possible pour conclure les dernières démarches liées à votre fourniture d’énergie. N’hésitez donc pas à résilier votre abonnement, que vous soyez chez le fournisseur Direct Energie, chez EDF, Eni, etc.

Pour résilier votre contrat de gaz et/ou d’électricité chez Total Direct Energie, EDF ou encore Engie, appelez simplement le service client du fournisseur.

Offres, numéros de téléphone… Découvrez comment résilier votre contrat chez un opérateur mobile comme Sosh !

Mêmes observations pour votre contrat box Internet : si vous préparez d’ores et déjà votre déménagement qui aura lieu dans quelques temps, vous pouvez résilier prendre les devants et mettre fin à votre abonnement de box Internet.

Si vous êtes par exemple chez Sosh, sachez que vous pouvez utiliser l’espace client Sosh, très ergonomique et bien pensé pour la plupart des démarches liées à votre contrat de box Internet. Le numéro de téléphone Sosh est le 39 76, vous permettant d’entrer en contact avec un serveur vocal qui vous proposera plusieurs options quant à la gestion de votre abonnement. Cliquez ici pour en savoir plus au sujet de la résiliation de contrat de cet opérateur.

Vous êtes chez un autre opérateur ? Le principe est le même !

S’occuper des autres démarches

Un seul maître-mot : l’organisation

Quel que soit le contrat que vous avez à résilier, sachez que vous devez considérer le temps comme étant votre meilleur allié. Documents d’identité, contrats d’habitation, recherche de logement dans la ville où vous déménagez… Votre mission sera d’allier votre déménagement à votre vie privée et professionnelle, ce qui ne sera pas de tout repos !

Une fois installé, vous devrez tout faire, mais en sens inverse : souscription de contrat d’énergie et de box Internet, ouverture de compteur d’électricité, recherche d’emploi, éventuelle inscription de vos enfants à l’école… Ainsi, on constate finalement que déménager ailleurs ne change pas vraiment du déménagement que l’on connaît. Seules quelques barrières comme celles de la langue peuvent par exemple vous déconcerter. Soyez donc organisé et n’hésitez pas à faire appel à des connaissances ou à des services de déménagement/gestion de contrats pour vous faciliter la tâche et vous installer le plus rapidement possible, pour vivre votre nouvelle vie !

Visite de l’appartement d’Olivier Seban à Dubaï Marina

Le Youtuber-investisseur Olivier Seban a investit il y a quelques mois à Dubaï. La livraison approche et il nous fait visiter son appartement avec une vue magnifique sur la Marina de Dubaï.

Le rendement locatif sans aucun impôt a été certainement l’un des arguments pour investir à Dubaï. Le lifestyle et le climat ont finit de le convaincre…

Olivier Seban – immobilieradubai.com

Un investissement immobilier à Dubai est une excellente opération, à condition d’être accompagné et conseillé. Demandez plus d’information et vous aussi investissez !

Harvey Specter à Dubaï

Gabriel Mach (Harvey Specter  – Suits) fait la promotion de Madinat Jumeirah Living

Gabriel Macht – Madinat Jumeirah Living

Pour promouvoir leur programme de luxe et d’excellence, le promoteur Dubaï Holding a demandé à l’acteur Gabriel Macht, connu pour son rôle d’Harvey Specter dans la série Suits, de vanter leur programme.

Les cibles du promoteur sont les businessmen entre quarante et cinquante ans, qui aiment le luxe et les prestations de haut standing.  A aucun moment le nom de l’acteur est cité ou son personnage dans la série. Mais le personnage est collé à l’acteur et il est impossible de les dissocier.

Le choix est plutôt bien penser car le personnage est un homme charismatique, très sûr de lui (à la limite de l’arrogance) riche, et surtout les femmes l’adorent et les hommes l’envient.

Dans une ville où le paraître fait partie intégrante des us et coutumes, Dubaï Holding a fait un choix audacieux et réfléchie pour promouvoir son programme.

Emirates – l’Atout de Dubaï

Emirates – immobilieradubai.com

Une stratégie

Dans leur stratégie d’attirer des clients fortunés à l’international l’Emirat de Dubaï a très rapidement compris l’importance d’avoir une compagnie aérienne haut de gamme. Lancé en 1985 avec quelques dizaines d’appareils, aujourd’hui elle est l’une des meilleures compagnies aériennes au monde.

Un Hub international

Pour développer la ville et augmenter le flux de voyageur le Gouvernement de Dubaï a investi des milliards de dollars dans son programme aériens et son aéroport. Cet investissement était plus que pertinent puisque l’emplacement géographique s’y prêtait totalement. Au carrefour de l’Europe, l’Asie et l’Afrique, devenir un HUB pour le tourisme ou les affaires étaient une priorité.

Emirates Crew – immobilieradubai.com

Très présent en France

Emirates en France est au départ de 3 villes : Paris, Lyon et Nice. Des demandes ont été faites pour avoir des lignes au départ de Bordeaux, Toulouse et Marseille. L’attrait des français pour Dubaï ne s’est pas démentit au fil des années. Dont une clientèle d’affaire qui l’ont privilégié aussi bien dans le Golf que pour l’Asie.

Investir dans l’immobilier est déjà une aventure en soi, et encore plus à l’étranger. C’est pourquoi il est important que la ville soit accessible avec des liaisons journalières. Une fois l’investissement fait, il n’y a pas de besoins particulier à aller sur place pour gérer le bien, tout peut-être délégué. Toutefois, l’intérêt d’investir à Dubaï est que la ville est en pleine croissance. Son principal aéroport DXB est déjà au maximum de capacité, une partie du trafic va être dirigé vers le nouvel aéroport au sud de la ville : l’aéroport Al Maktoum. La flotte s’agrandit avec de nouveaux appareils en commande, qui apporteront toujours plus de touriste et de travailleurs.

Une ville en croissance

Il est bien important de comprendre ce point : La ville s’agrandit, les besoins en logement vont augmenter et les infrastructures (aéroports dans ce cas) suivent cette croissance. Tout est fait pour que des investisseurs trouvent un écosystème favorable au développement de leur business et investissement. Emirates fait partie de ce plan. Apporter toujours plus de touristes et plus de travailleurs avec l’idée que Dubaï est accessible n’importe où dans le monde.

La ville continue son expansion et la compagnie Emirates est l’un de ses atouts majeurs pour garder ce cap vers l’avenir.

Analyse du marché par un investisseur d’expérience

Mark Mobius – immobilieradubai.com

Mark Mobius, que beaucoup considère comme un gourou de l’investissement ne s’inquiète pas de l’offre excédentaire du marché immobilier de Dubaï.

Ce vétéran des marchés émergents, a déclaré que l’offre excédentaire et le financement excessif font naturellement partie des cycles économiques.

Celui qui a passé trois décennies chez Franklin Templeton investments, l’un des fonds d’investissement les plus puissants de la planète, a révélé qu’il était propriétaire de plusieurs appartements à Dubaï.

Selon cet investisseur spécialiste des marchés émergents, il n’y a «pas à s’inquiéter» de l’offre immobilière excédentaire à Dubaï ou de la croissance trop rapide de l’émirat.

Lors du Forum mondial du Financial Times à Dubaï, celui qui aujourd’hui est le fondateur de Mobius Capital Partners LLP – a déclaré qu’il ne se souciait pas de la construction excessive de Dubaï et du fait que dans certains quartiers de nombreux bâtiments sont en grande partie dépourvus de résidents.

Selon lui, l’offre excédentaire fait naturellement partie des cycles économiques.

Dubaï Downtown – immobilieradubai.com

Il a déclaré que «Dans toute situation de croissance, vous allez avoir des hauts et des bas. Vous allez avoir trop de construction et de financement. Ensuite, vous aurez une correction et vous recommencerez le cycle »  Il a ajouté que “la chose importante à retenir est que dans ces cycles, les pics montent de plus en plus haut, car vous construisez une base de plus en plus grande.”

Cette déclaration mérite d’être plus amplement développée. Ces différents pics de constructions ont fait de Dubaï la ville dynamiques qu’elle est aujourd’hui. A la manière d’une locomotive, elle tracte l’économie de la ville et assure sa pérennité. Les ralentissements font partie intégrante du processus. Ils ont même un côté salvateur, puisqu’ils assainissent le marché aussi bien du côté des promoteurs (les moins sérieux disparaissent) mais c’est également le cas des agents immobiliers qui ne jouissent pas d’un réseau et donc d’une réelle expérience du marché quittent également la ville.

Lors de cette conférence il a déclaré avoir plusieurs appartements à Dubaï.

«Les loyers ont baissé, mais cela ne m’inquiète pas, car je sais qu’à partir de maintenant, la construction excessive cessera. Il y aura un remplissage de ces appartements et nous allons recommencer le cycle. Je ne pense pas que nous devions être trop inquiets à ce sujet. Vous ne pouvez pas vraiment empêcher cela. Les gens sont optimistes et ils investissent, puis surinvestissent et en abusent. Cela fait partie du cycle. “

Source interview : https://www.arabianbusiness.com

La location à Dubaï

Dubaï Downtown – immobilieradubai.com

En tant qu’investisseur immobilier, vous devez connaître les lois et les obligations concernant les locations. Cela est plus que recommandé même si vous passerez par une agence immobilière une fois votre bien acquis.

Quels sont les documents nécessaires?

Avant de commencer le processus de location à Dubaï, l’agence devra s’assurer que le candidat a tous les documents nécessaires pour continuer:

  • Une copie du passeport avec la page des signatures est requise.
  • Un visa et une pièce d’identité Emirati. Si les cartes d’identité et les visas Emirati sont en cours de traitement, l’agence demandera au candidat d’écrire un courrier au ministère du Travail. 

Une fois que ces documents seront réunis le dossier sera complet.

A noter qu’un courrier de l’employeur attestant de la durée de travail de son salarié peut également être demandé.

Le compte bancaire à Dubaï obligatoire?

Encore une fois il est plus que recommandé pour des raisons de simplicités d’avoir un compte à Dubaï. Tous les dépôts et les loyers à Dubaï sont payés par chèque, il sera très compliqué de les faire encaisser par une banque hors Emirats Arabe Unis (EAU). Le compte n’est pas obligatoire mais il sera très pratique.

EJARI – immobilieradubai.com

Qu’est-ce que Ejari?

Ejari, veut dire «mon loyer» en arabe, c’est un système d’enregistrement électronique exclusivement conçu pour réglementer tous les contrats de location à Dubaï. « Ejari » est obligatoire et garantit que les documents sont juridiquement conforme et définis par les normes du gouvernement de Dubaï et les formats approuvés. Ejari est la preuve d’un contrat de location valide et crée la transparence en cas de litige. Il enregistre officiellement les prix de location convenus entre le locataire et le propriétaire, de sorte que les propriétaires sont empêchés d’augmenter le loyer sans contrôle. Une fois que le locataire a remplis ces obligations auprès d’Ejari il obtiendra un numéro unique. Il sera essentiel pour lui permettre d’établir des connexions d’électricité, d’eau, d’Internet et de téléphonie.

Ce n’est pas aux propriétaires de créer des contrats avec des divers fournisseurs.

Attention, demander à un locataire de ne pas passer par « Ejari » sera considéré comme un délit puisque vous serez accusé de pratiquer une location non déclarée. Cela pourrait vous envoyer directement au tribunal.

Quel entretien est à la responsabilité du propriétaire et du locataire?

Il est essentiel que vous sachiez quelle maintenance peut vous être imputée et quels problèmes techniques relèvent de votre responsabilité. Par exemple un locataire est responsable du bon état de tous les revêtements, équipements et installations. Tout entretien majeur requis tel que la climatisation, dysfonctionnement mécanique (store par exemple) ou élément important ne résultant pas d’un usage normal est à la charge du propriétaire. En règle générale, tout entretien d’un coût inférieur ou égal à 500 AED sera à la charge du locataire et tout ce qui, à partir de 500 AED, sera à la charge du propriétaire.

Dubaï Canal – immobilieradubai.com

Qu’est-ce que RERA?

L’agence de réglementation immobilière (RERA) est une agence que vous devez connaître car c’est elle qui intervient en cas de litige pendant la durée du contrat de location. RERA réglemente le marché immobilier à Dubaï, notamment sur le marché transactionnel car c’est elle qui immatricule les agents immobiliers (BROKER). Elle a autorité pour juger les litiges et déterminer  obligations et droits des deux parties.

Quel acompte devra payer votre locataire?

Les locataires verseront généralement 5% du montant de la location à titre de caution. Ce sera porté à 10 pour cent si la propriété est meublée. La caution sera restituée si le bien a été bien entretenu et a été rendue en bon état. Les frais d’agence représenteraient également 5% du montant de la location sur l’année. Pour votre locataire ce montant sera le même mais souvent soumis à un minimum de 5 000 AED. Un état des lieux sera établit entre le locataire et votre représentant et sera versé au dossier.

En cas d’impayée de loyer

Le gouvernement de Dubaï a une politique stricte et sévère concernant les chèques impayées. Partant sur une base de confiance avec l’avance de 3 ou 4 chèques couvrant les 12 mois, le locataire se doit de vous payer un loyer. Si l’un des chèques est impayées, le locataire aura 48h pour régulariser la situation, auquel cas il pourra être expulsé manu militari du logement, et ira en garde à vue. Ces faits se sont déjà produit et le propriétaire a toujours eu gain de cause.

Votre locataire devra avoir un permis d’emménagement

Pour la plupart des immeubles et des zones résidentiels, un locataire aura besoin d’un permis d’emménagement pour assurer que toute l’opération sera sécurisée. Ce n’est qu’après cette démarche qu’il pourra obtenir la permission d’emménager tous les meubles et effets personnels. La société de sécurité, le locataire et le déménageur doivent tous être informés de la date et de l’heure du déménagement et avoir tous les documents en main pour faciliter l’opération. En tant que propriétaire vous devrez lui rappeler cet impératif lors de la signature du contrat de location.

Pour toutes questions n’hésitez pas à nous contacter sur notre formulaire ou par mail contact@immobilieradubai.com

Crise de l’immobilier à Dubaï ?


Quartier de Downtown à Dubaï – immobilieradubai.com

A la question y a-t-il une crise de l’immobilier à Dubaï, une seule réponse : Oui. Mais une deuxième question mérite également d’être posé, est-elle bénéfique ? Est là encore, la réponse est : oui.

Explications

Ce phénomène de baisse des prix est une réalité que tous les acteurs (Promoteurs et agents immobiliers) connaissent depuis la fin de l’année 2017. Sur l’année 2018 on note une baisse globale de 11.1% des prix. Un nombre important de résidences (appartements ou villas) ont été lancé. Les données officielles sur l’offre de logements à Dubaï pour 2017 indiquent un total de 432 278 appartements et 96 222 villas, soit 528 500 unités résidentielles au total. Les projets lancés en 2018, soit de près de 45 000 logements ont été lancés en construction, dont 21 417 unités (17 766 appartements et 3 651 villas) sont achevés.

En d’autres termes, le grand nombre de construction augmente l’offre qui dépasse la demande. La loi du marché est mécanique et simple, les prix baissent. Certains vendent même à perte après avoir acheté il y a 6 mois ou un an.

Quid des investisseurs ?

Soyez craintif quand les autres sont avides. Soyez avide quand les autres sont craintifs.” (Warren Buffet)

Le meilleur investisseur du monde livre un conseil en or, on n’achète pas au plus haut (demandez à ceux qui ont acheté du Bitcoin en Décembre 2017), on investit quand le marché est bas. Un premier train est passé en 2011 et 2012 dans l’immobilier à Dubaï, par exemple il y avait des studios à Dubaï Marina à 60K€. Aujourd’hui en Janvier 2019 on ne trouve rien à moins de 150K€. Depuis la fin de l’année 2017 un autre train passe, et il serait regrettable de le manquer.

Des promoteurs lancent des projets à moins de 100K€, avec des plans paiements s’étalant sur plusieurs années.

Le Directeur Général de la DLD (Dubaï Land Department), Sultan Butti bin Mejren, a enregistré une “croissance sans précédent” au cours des 10 derniers jours de 2018, avec des transactions immobilières pour un montant de 19 milliards de AED (5,1 milliards de dollars). “Ces transactions enregistrées dans un court laps de temps reflètent une confiance renouvelée dans notre marché immobilier, notamment à la lumière des préparatifs d’Expo 2020“. Au total, 2 081 ventes, prêts hypothécaires et autres transactions ont été conclues du 17 au 30 décembre, avec un pic le 24 décembre avec des transactions d’une valeur d’environ 3,6 milliards de AED. Les investisseurs avisés ont flairés des opportunités et ils n’ont pas hésité à conclure des affaires.

Quartier de Dubaï Marina – immobilieradubai.com

Les plans paiements comme booster ?

L’arme qu’ont trouvée les promoteurs pour augmenter et rassurer les investisseurs dans l’immobilier à Dubaï est le plan de paiement (plan payment) sur plusieurs années. Les taux de financement étant élevé à Dubaï (près de 5%) ils ne pouvaient pas compter sur des facilités d’accès à l’argent. Ils ont décidé de le faire eux-mêmes par un moyen simple, allongé la durée de paiement du bien.

En Janvier 2019 il est possible de payer 50% de son bien jusqu’à la livraison, et les 50% restants seront à payer 2 ans après. Pour un investisseur locatif le montant des mensualités à rembourser peut être couvert par un locataire sans sortir un euro de sa poche. En somme un système gagnant-gagnant, pour le promoteur et l’investisseur.

Et toujours en citant Warren Buffet : Achetez seulement des choses que vous serez parfaitement heureux de posséder si le marché s’effondre pendant 10 ans.”

Un bien immobilier à Dubaï avec piscine, salle de sport, concierge ect…et en prime le soleil toute l’année, est-ce vraiment un risque ?

N’hésitez pas à poser vos questions en commentaires ou en nous écrivant via notre formulaire de contact